El 0% de impagos de Urbanitae: qué cubre esa cifra y qué no
23 de septiembre de 2026
Es probablemente el dato más citado del crowdfunding inmobiliario español, y no hay motivo para dudar de él. Lo que conviene saber es qué mide exactamente, porque cubre poco más de la mitad de lo que financia la plataforma y deja fuera lo que de verdad le preocupa hoy a sus inversores: los retrasos.
Lo que dice la cifra, literalmente
En su página de estadísticas, bajo el epígrafe «Tasa de impago de los préstamos concedidos», la frase es esta:
«El número total de préstamos impagados a los Inversores de Urbanitae es del 0%.»
La palabra importante es préstamos. Urbanitae financia con dos estructuras distintas, y en su propia página aparece el reparto:
| Plusvalía | Préstamo | |
|---|---|---|
| Proyectos financiados | 154 | 147 |
| Proyectos devueltos | 47 | 50 |
| TIR media conseguida | 11,3% | 12,1% |
| TIR media actualizada | 13,2% | 11,1% |
De sus 301 proyectos, 154 son plusvalías. En una plusvalía no hay préstamo ni cuota que dejar de pagar: entras en el capital de la sociedad que promueve, y el resultado depende de que el inmueble se venda y a qué precio. Un proyecto de plusvalía puede ir francamente mal sin que exista ningún «impago» que declarar, porque no hay nada que impagar.
Así que la cifra es correcta y a la vez cubre 147 de 301 proyectos.
Y solo 97 proyectos han terminado
Sumando las dos columnas, los proyectos devueltos son 97 de 301. Menos de un tercio. En una cartera en la que la mayoría de las operaciones siguen abiertas, cualquier estadística de resultados habla sobre todo de lo que ya salió bien, porque lo que va mal tarda más en cerrarse.
El dato que no está en ninguna parte: los retrasos
La página de estadísticas de Urbanitae tiene proyectos financiados, activos bajo gestión, capital devuelto, reparto por tipo, evolución trimestral, promotores, rentabilidades medias y actualizadas. Ni una sola cifra sobre retrasos. Ni cuántos proyectos han pasado su fecha, ni de cuánto, ni cuántas prórrogas se han activado.
Tampoco está en tu panel. El sistema de Urbanitae maneja dos estados para un proyecto —en curso y cerrado— y no existe el estado «retrasado». Las prórrogas y novaciones se comunican por correo y en el diario del proyecto, pero no cambian nada en tu cartera: un proyecto vencido hace ocho meses y otro que vence el mes que viene se ven exactamente igual.
El único recuento que conozco lo lleva a mano un inversor en el foro de Rankia, a partir de los informes mensuales. En diciembre de 2025 contaba 57 plusvalías en curso con retraso, de 97, y 23 de ellas con más de un año de demora. No es una cifra oficial ni auditada, y conviene tomarla como lo que es: el recuento de un particular. Pero es el único que existe.
Un detalle que no sé explicar
En la tabla de arriba, mira las dos últimas filas de la columna de plusvalías. La rentabilidad media conseguida en los proyectos ya devueltos es del 11,3%. La actualizada —la esperada según los últimos informes de seguimiento de los proyectos en curso— es del 13,2%.
Es decir, que se espera que lo que sigue abierto rinda casi dos puntos más que lo que ya ha terminado, justo cuando lo que sigue abierto es lo que acumula los retrasos. En préstamos ocurre al revés: 12,1% conseguida frente a 11,1% actualizada.
Puede haber explicaciones razonables: proyectos de mejor cosecha, revalorizaciones del activo, una cartera de plusvalías más reciente. Lo digo porque es la única cifra de la página que apunta hacia arriba cuando todo lo que se lee en los foros apunta hacia abajo.
Qué conviene mirar en su lugar
- Cuántos de tus proyectos están pasados de fecha, contando desde la última fecha oficial que te comunicaron. Es la métrica que ninguna plataforma publica y la que mejor predice cuándo verás tu dinero.
- Cuánto duró de verdad cada proyecto cerrado, frente a lo prometido. Un 12% anual en un proyecto que prometía 12 meses y tardó 20 no es el mismo 12%.
- Con qué fechas se calcula la rentabilidad que te enseñan. En Urbanitae no es con fechas: es con un recuento de meses, y lo cuento en este otro artículo.
Nada de esto convierte a Urbanitae en una mala plataforma, ni el 0% en un engaño. Es la diferencia entre una cifra de marketing —correcta, verificable y elegida— y la información que necesitas para decidir.
De dónde salen estos números
Las cifras de proyectos y rentabilidades son las publicadas por Urbanitae en su página de estadísticas, consultadas el 23 de septiembre de 2026. Lo demás sale de carteras reales leídas con RealStack, una herramienta gratuita que junta Urbanitae, Civislend, Wecity y BDKapital y deduce los retrasos de las fechas, ya que las plataformas no los marcan. Hay demo sin registro.
Este artículo describe datos públicos y cómo están construidos; no es una recomendación de inversión ni una valoración de la plataforma. Las cifras citadas pueden haber cambiado desde la fecha de consulta. Si algo no cuadra con lo que ves hoy en su web, escríbeme y lo corrijo.