Cuándo empieza a contar tu dinero en Urbanitae
23 de septiembre de 2026
Urbanitae te cobra el día que inviertes, pero los intereses no empiezan a correr hasta que se firma el préstamo. En mis once préstamos, entre una cosa y otra pasaron de 5 a 56 días. Son días con el dinero fuera de tu cuenta y sin generar nada, y no aparecen en ninguna rentabilidad.
Lo que dice el propio contrato
No es una interpretación ni un hallazgo: está escrito en la ficha de cada proyecto. En «Madrid | Proyecto Balcón del Sur», por ejemplo, la descripción incluye esta frase:
«Intereses y principal del préstamo se abonarán a vencimiento (los intereses se comenzarán a devengar desde el momento de la formalización del contrato de préstamo).»
Es razonable: el promotor no tiene el dinero hasta que se firma, así que no tendría sentido que pagase intereses antes. El problema es el otro lado de la operación: a ti te lo cargan en el momento de invertir. Ese hueco lo pagas tú, y no lo ves en ningún sitio.
Cuánto dura ese hueco: once préstamos medidos
Estas son las esperas de mis once préstamos de Urbanitae, contando desde el día en que invertí hasta el día en que se concedió el préstamo:
| Proyecto | Días |
|---|---|
| Málaga | Bulevar 360 | 5 |
| Barcelona | Sants | 7 |
| Huelva | Torres Punta Umbría II | 7 |
| Madrid | Ribera del Pinar | 7 |
| Madrid | Castellanos | 8 |
| Marbella | Jacaranda II | 9 |
| Benahavís | La Quinta 237 II | 10 |
| Málaga | Bulevar 360 II | 13 |
| Marbella | Los Monteros | 14 |
| Málaga | Residencial Santa Inés | 43 |
| Madrid | Balcón del Sur | 56 |
Nueve de once se movieron entre 5 y 14 días, que es lo normal y no debería preocupar a nadie. Los dos últimos son los interesantes, porque enseñan que el plazo depende de algo que no puedes saber al invertir.
En Balcón del Sur la financiación se completó el mismo día que salió, el 18 de octubre de 2024. El préstamo no se firmó hasta el 13 de diciembre, y el motivo aparece en las comunicaciones del proyecto: la compra del suelo se retrasó. Cincuenta y seis días con mi dinero cargado y el contador parado.
Cuánto cuesta eso
En un préstamo al 11,5% anual, 56 días son aproximadamente un 1,76% del capital que no se remunera. Sobre 1.000 € son unos 17 €. No es una ruina, pero si tu proyecto prometía un 11,5% anual a doce meses, tu rentabilidad real de ese año está más cerca del 9,8%, y esa diferencia no aparece en ningún número de la plataforma.
Cómo comprobarlo en tus propios proyectos
Los datos están publicados, solo que repartidos. En la ficha de cada proyecto, en el apartado «Avances del proyecto», aparecen las dos fechas que necesitas:
- «Proyecto financiado»: el día en que se cerró la ronda.
- «Concesión del préstamo» o «Contrato de préstamo firmado»: el día en que empezó a contar.
En los proyectos que son un segundo tramo de otro anterior, la etiqueta cambia: verás «Adenda … firmado» o «Concesión del Tramo B». Ojo ahí, porque en esas fichas aparece también la concesión del préstamo original, que puede ser de un año antes y no es la tuya.
Tu fecha de inversión la tienes en «Movimientos», en el cargo correspondiente a ese proyecto.
Y al final del proyecto, la fecha de cierre tampoco es una fecha
Esto es lo que más me sorprendió. En la lista de proyectos cerrados de Urbanitae no aparece ninguna fecha de cierre: la columna se llama literalmente «Meses Obtenidos», y lo que hay debajo es un número. 15 meses en «Ribera del Pinar», 18 en «Balcón del Sur».
La fecha de cierre que se usa para calcular tu rentabilidad se deduce de ahí: el arranque más esos meses. Y no siempre coincide con el día en que el dinero llegó a tu cuenta. En «Bulevar 360 II», 02/10/2024 más 17 meses da el 02/03/2026, que es exactamente el valor que tiene guardado; el dinero entró el 26/02/2026. En mis 27 proyectos cerrados con el cobro fechado, el dinero llegó de media 18 días antes de esa fecha calculada, y en un caso hasta 31 días antes.
La consecuencia práctica: la «TIR obtenida» que verás en un proyecto cerrado sale de anualizar la rentabilidad total por ese recuento de meses, no por los días que tu dinero estuvo fuera. En Balcón del Sur, un 16,87% de rentabilidad total en 18 meses da 11,25% anual, y la plataforma muestra 11,22%. Encaja.
Dicho de otra forma: en el cálculo de esa rentabilidad no hay fechas, hay un contador de meses. Por eso ni los 56 días del principio ni los 18 del final pueden aparecer en ella. No es que estén mal calculados, es que no entran.
Qué hacer con esto
- Al comparar plataformas, mira con qué fechas se calcula lo que te enseñan. Un 11% anual contado desde la firma y otro contado desde que te cobran no son el mismo 11%.
- Apunta la fecha en la que inviertes. Es el único extremo del cálculo que no vas a poder reconstruir después con comodidad.
- No lo confundas con un retraso. Un proyecto que tarda en firmarse no va mal; simplemente, tu dinero ya estaba comprometido antes de que empezara a contar.
De dónde salen estos números
De mi propia cartera, leída con RealStack, una herramienta gratuita que hice para llevar juntas Urbanitae, Civislend, Wecity y BDKapital. Calcula la rentabilidad de cada proyecto con las fechas en que tu dinero se movió de verdad: desde que te lo cargan hasta que vuelve a tu cuenta. Puedes verla con datos de ejemplo sin registrarte.
Los datos de este artículo son de mi cartera personal y de fichas públicas de Urbanitae, y están comprobados a 23 de septiembre de 2026; las plataformas cambian sus paneles sin avisar. Esto no es una recomendación de inversión ni un análisis de la plataforma: es la descripción de cómo se cuentan unas fechas. Si repites la medición y no te cuadra, escríbeme y lo reviso.